Gesellschaftliche Existenzfrage: Immobilien günstig bauen, mieten, kaufen

Ist Wohnen zu teuer, kann die breite Masse der Gesellschaft keine oder maximal 1 Kind finanzieren. Guter und günstiger Wohnraum ist eine Grundvoraussetzung, um den Geburtenkollaps und das Ende einer Gesellschaft aufzuhalten. Alles, was man dazu benötigt, sind 3 Dinge:

Den politische Willen, den Markt zugunsten der unteren 90% der Bevölkerung zu gestalten. Entweder fehlt dieser Wille bei Parteien, oder sie haben kein Konzept, um es umzusetzen.
Ein alternatives Wirtschaftssystem, dass die gesamte Bevölkerung und den Staat fair an der Wertschöpfung der Wirtschaft beteiligt. Ein solches System bietet economy4mankind (mehr).
Sehr viel Geld. Unser neues Steuersystem (in dem nur Unternehmen eine Steuer auf Umsätze abführen) bietet die Mittel dazu.

Gesetzentwurf für ein Immobiliengesetz

Fassen wir ein solches „Immobiliengesetz“ kurz zusammen (verständlich statt Juristendeutsch):

Senkung der Mieten

An erster Stelle steht die Schaffung eines Angebots, das die Nachfrage erheblich übersteigt und die Preise drückt. Mit den enormen Überschüssen unseres neuen Steuersystems können die Kommunen Millionen neuer, erstklassiger Wohnungen in guten Lagen bauen. Das drückt die Preise enorm. Schlechte Lagen kann man durch gute Wohnungen, städtebauliche Optimierungen und Remigration nicht integrationswilliger Bewohner aufwerten.
Übersteigt die Nachfrage das Angebot, kann ein Preis nicht sinken. Bleibt es bei einer hohen Zuwanderung, wird jeder zusätzliche Wohnraum (siehe Punkt 1) einfach aufgesogen. Das „Arbeitsmarkt Balance System“ von economy4mankind würde bei freier Migration einen riesigen Pull-Effekt bewirken. Deutschland würde mit Migranten überschwemmt. Daher muss die Migration begrenzt werden. Auch die EU-Arbeitnehmerfreizügigkeit muss neu verhandelt werden, sonst wandern alle Bulgaren und Rumänen sowie viele weitere EU-Bürger nach Deutschland ein und steigern die Nachfrage nach Wohnraum.
Um die Mieten so niedrig wie möglich zu halten, geht das Eigentum aller aus öffentlichen Mitteln finanzierten neuen Wohnungen auf die jeweilige Kommune über, die per Gesetz alle Wohnungen zum Selbstkostenpreis (inklusive Rückstellungen für Reparaturen und Renovierungen) vermietet. Diese äußerst niedrigen Mieten helfen (als Referenz / Mietspiegel) mit, am Wohnungsmarkt alle anderen Mieten nach unten zu drücken.
Als generelle Mietobergrenze legt man per Gesetz sowohl für Wohn- als auch für Geschäftsräume 7 € pro Quadratmeter fest. Ausnahme: Immobilien, die nicht geerbt wurden, und deren Eigentümerhaushalt (siehe Punkt 4) maximal 3 Wohneinheiten besitzt. Diese müssen sowohl den Mietern als auch den Gutachtern der Kommune nachweisen, dass die Kosten bei 30 Jahren Abschreibung höher als 7 € / qm liegen.
Damit werden alle profitorientierten Wohnungsgesellschaften, die teurer vermieten müssen oder wollen (vor allem Real Estate Investment Trusts), mit Vergnügen in den Konkurs getrieben und ausländische „Investoren“ vergrault.
Die Kommunen haben Vorkaufsrecht und sind per Gesetz gezwungen, alle Wohnungen zu kaufen, die auf den Markt kommen. Mit den Mitteln unseres Steuersystems erhalten sie die finanzielle Möglichkeit dazu. Nach sehr kurzer Zeit übernehmen die Kommunen alle Wohnungen der profitorientierten Wohnungsbaugesellschaften.
Nicht profitorientierte Wohnungsgesellschaften und Wohnungsgenossenschaften werden mit den Mitteln unseres Steuersystems sowie Kreditbürgschaften aufgefangen. Für sie gilt die Mietobergrenze von 7 €/qm oder eine reine Kostendeckung, wobei Bodenpreise mit 10 €/qm und bereits getilgte Investitionen mit Null € angesetzt werden.
Wer von der Kommune höhere Kosten als 7 € pro Monat und Quadratmeter anerkannt bekommt, darf nur die Kostenmiete plus 5% Profit verlangen. Zum Vergleich: Laut Einkommensteuerstatistik der letzten Jahre liegen die Verluste aus Vermietung und Verpachtung oft über den Gewinnen, die Mieteinkommen sind in Deutschland in der Summe also oft sogar negativ. Offene deutsche Immobilienfonds erzielten von 1992-2003 eine Durchschnittsrendite von rd. 5,2%, Wohnimmobilien erzielten lt. DID 2004 eine Rendite von 1,3%. Dass heute „Investoren“ den extremen Mangel an bezahlbarem Wohnraum in hohe Profite umsetzen, muss beendet werden – oder die Gesellschaft stirbt aus.
Die Vermögenskonzentration bei Immobilien ist zu beseitigen. Man kann alle Daten der Grundbuchämter in einer einzigen bundesweiten „Zentralen Immobilien Datenbank“ (ZID) zusammenfassen, die das Bundesbauministerium verwaltet. Pro Person ist passend zu unseren Vermögensbeschränkungen das Eigentum auf 1 Wohneinheit pro Person und 3 Einheiten pro Haushalt begrenzt.
Spekulationen mit Wohnraum sind zu beseitigen. Unbebaute ausgewiesene Baugrundstücke, bei denen nicht nach spätestens 6 Monaten ein Bau beginnt, werden mit monatlich 5.000 € pro Quadratmeter besteuert. Auch hier gilt: Die Kommunen haben Vorkaufsrecht und sind per Gesetz gezwungen, alle unbebauten Baugrundstücke zu kaufen, die auf den Markt kommen. Mit den Mitteln unseres Steuersystems erhalten sie die Mittel dazu.
Kreditzinsen zählen nur unterhalb eines Freiraums von 3 Wohneinheiten pro Vermieter zu den auf die Miete umlagefähigen Kosten. Beispiel: Wenn eine Beteiligungsgesellschaft 10.000 Wohnungen zum Großteil auf Kredit kauft, kann sie die Kreditkosten nur zu 0,03% auf die Mieten umlegen. Damit sind kreditfinanzierte Übernahmen von Wohnungsgesellschaften und sich daraus ergebende Mieterhöhungen unmöglich.
Die Grundsteuer muss abgeschafft werden, da sie lediglich das Wohnen verteuert. Die Kommunen erhalten weitaus mehr Geld durch ihrem Anteil an den Einnahmen aus unserem Steuersystem.
Die Beteiligungspflicht an kommunalen Aufgaben und Kosten (Finanzierung und Sanierung von Straßen, Bürgersteigen, Leitungen, etc.) muss abgeschafft werden. Mit den Mitteln unseres Steuersystems erhalten die Kommunen die Mittel dazu.
Die Kosten der Vermieter (die letztendlich auf die Mieter umgelegt werden) sind möglichst weit zu senken. Dazu gehört eine wirksame Bekämpfung von vorsätzlichen Mietprellern, die in einem zentralen Verzeichnis erfasst und auf Anfrage Vermietern bekannt gegeben werden.
Nur noch Bundesbürger, deutsche Kommunen und inländische Wohnungsbaugesellschaften dürfen Eigentümer inländischer Immobilien sein. Der Immobilienmarkt wird auch hier von renditehungigen „Investoren“ befreit. Ausländische Immobilienbesitzer haben bis zum Inkrafttreten des Immobiliengesetzes Zeit, ihre Immobilien an Inländer zu verkaufen. Andernfalls gehen sie entschädigungslos in das Eigentum der jeweiligen Kommunen über. Das führt zu einem gern gesehenen Preisverfall.
Fehlbelegungen von Wohnungen durch Gewerbetreibende sind zu beseitigen, durch eine wirksame Fehlbelegungsabgabe. Im 1. Jahr liegt die Fehlbelegungsabgabe bei 10% des Umsatzes oder 30% der Kaltmiete (abhängig davon, was höher ist). Im zweiten Jahr 30% des Umsatzes oder 50% der Miete. Im dritten Jahr 100% des Umsatzes zuzüglich der 10-fache Miete. Damit sind alle reinen Büros nach spätestens 3 Jahren aus umgewidmeten Wohnungen verschwunden (dies gilt lediglich nicht für Arbeitszimmer/Büros, die Teil der Wohnung der Gewerbetreibenden sind). Gleichzeitig sind massiv Gewerbeimmobilien zu bauen, vorwiegend als Hochbauten, zum Selbstkostenpreis im Stadtgebiet verteilt. Ausnahmen:
1. Arztpraxen, Zahnarztpraxen, etc. (die in Wohngebieten bleiben sollen)
2. Gewerbe, die von der eigenen Wohnung aus betrieben werden und keine zusätzliche Wohnung verbrauchen (eine Zweitwohnung ist in diesem Fall nicht zulässig).
Das Problem mit Airbnb & Co.:
1. Es ist nur noch zulässig, den eigenen Hauptwohnsitz für maximal 12 Wochen im Jahr unterzuvermieten.
2. Jede Untervermietung ist dem Bundesbauministerium zu melden.
3. Bei nicht gemeldeten Untervermietungen durch Wohnungseigentümer und einer Überschreitung von 12 Wochen im Jahr geht das Eigentum sämtlicher Immobilien der bisherigen Eigentümer an die jeweiligen Kommunen über.
4. Nur Ferienwohnungen im Eigentum einzelner inländischer Bürger/Haushalte, die vor 2010 als solche genehmigt wurden, genießen Bestandsschutz, sofern die Eigentümer nicht mehr als 3 pro Haushalt besitzen.
5. Wer als Eigentümer einer Wohnung in den Urlaub fährt und seine eigene Wohnung in der Zwischenzeit vermieten will, darf das (bis zu 12 Wochen im Jahr) weiterhin tun. Mieter dürfen – sofern sie bundesweit nur 1 Wohnung gemietet haben und dies ihr einziger Wohnsitz ist – diese während ihrer Abwesenheit weiterhin unbegrenzt weiter vermieten.
Kommunen haben das Recht, in begründeten Einzelfällen die Übernahme des Immobilieneigentums zu verweigern (z.B. verseuchte Böden, Asbest-Ruinen, etc).

Senkung der Baukosten / Kosten beim Kauf

Als größter Einzelposten des Lebensunterhalts ist die Miete DAS zentrale Thema. Wenn die Geburtenrate nicht weiter kollaboeren soll, MÜSSEN Mieten so niedrig wie möglich sein. 5% Rendite sind als Obergrenze akzeptabel. Um die Baukosten – und damit auch die Mieten – zu senken, beinhaltet unser Immobiliengesetz folgende Punkte:

Der Grunderwerb verbilligt sich durch
1. den bundesweiten Einheitspreis von 10 €/m² Bauland zzgl. Erschließungskosten, die in den letzten 20 Jahren vor dem Kauf anfielen.
2. die Weitergabe der Erschließungskosten abzüglich linearer (gleichmäßiger) Abschreibung der letzten 20 Jahre vor dem Kauf, zum Selbstkostenpreis
3. die Abschaffung der Grunderwerbsteuer
4. die Abschaffung der notariellen Beurkundungspflicht (erstens genügt eine Beurkundung des Eintrags beim zuständigen Amtsgericht völlig; zweitens erbringen Notare außer der Beurkundung i.d.R. keine Beratungs- oder sonstigen Leistungen, wie die Komplizenschaft bzw. Passivität zahlreicher Notare bei der Beurkundung des „Schrottimmobilienverkaufs“ beweist)
Bauen wird billiger durch
1. erheblich gesunkene Kosten der Bauunternehmen: keine Umsatzsteuer (lediglich auf Baustoffe sind Umsatzprovisionen fällig), keine Steuern auf Gewinne, keine Lohnnebenkosten, wesentlich geringere Konkurrenz durch Schwarzarbeit, etc.
2. maximale Freiheit für Eigentümer und Architekten. Die Bauordnungen werden auf das Unverzichtbare reduziert (unter 5% des bisherigen Volumens) und enthalten kaum mehr als die Pflicht zur fachkundigen Prüfung der Statik und zum Ausschluss giftiger Substanzen. Einheitliche Architektur (z.B. per Bebauungsplan) ist nur reglementierbar, wenn geschlossene Siedlungen/Stadtkerne unter Denkmalschutz stehen. Der Rest liegt vollständig im Ermessen des Eigentümers, ohne Widerspruchsrecht von Nachbarn.
3. Minimale Bürokratie und maximal 14-tägige Baugenehmigungsverfahren (was darüber hinausgeht, gilt als genehmigt)
Nebenkosten sinken durch
1. die Abschaffung der Grundsteuer
2. die Senkung der Abwassergebühren und sonstigen kommunalen Abgaben, Müllgebühren etc. auf die tatsächlichen Kosten (keine fiktiven Wiederbeschaffungswerte, Korruptionsmehrkosten, etc.)
3. das Recht aller Mieter, durch Vergleichsangebote die Nebenkosten für Reinigung, Gartenpflege, Fahrstuhlwartung, private Haftpflichtversicherung für Schäden am Gebäude (darüber hinausgehende Gebäudeversicherungen sind nicht künftig Vermietersache und nicht auf Mieter umlegbar), etc. zu senken, wobei der Vermieter auf den vom Mieter benannten neuen Auftragnehmer wechseln muß, wenn dessen Kosten unter den bisherigen liegen (tut er das nicht, dürfen die Mieter die Nebenkosten entsprechend kürzen)
Maklerkosten sinken auch bei Hauskäufen durch die Anwendung des Verursacherprinzips. Es gibt keine rechtliche Grundlage, warum zwei Parteien zu ungunsten eines Dritten einen rechtsgültigen Vertrag abschließen können sollten. Ein Verkäufer, der keine Lust hat, Käufer zu suchen, muß den Makler selbst zahlen. Für Makler bedeutet dies nach der Wohnungsvermittlung auch bei der Hausvermittlung erstmals Preiswettbewerb. Käufer zahlen für Vermittlungen nur dann, wenn sie sie selbst beauftragt haben.

Da die Wohnkosten (vor allem die Baukosten und Kaufpreise) als einer der größten Kostenfaktoren des Lebens drastisch sinken, sinken trotz der Preissteigerungen für Konsumartikel auch die Gesamt-Lebenshaltungskosten. Preissteigerungen durch die Unterbeschäftigungssteuer werden zumindest teilweise ausgeglichen – wahrscheinlicher sogar mehr als das.

Wer Mieten begrenzt, muß natürlich auch die zu erwartenden Reaktionen der Vermieter und Mieter berücksichtigen. In Stockholm führten staatlich festgelegte Mieten zum Zusammenbruch des Wohnungsmarktes (Sara-Mai Dang: „Wenn am Markt vorbei reguliert wird“, SZ 09.05.2003). Die Schweden begingen dabei zwei vorhersehbare Fehler: Erstens regulierten sie nur die Mieten, unternahmen jedoch nichts gegen den absehbaren Wohnungs-Schwarzmarkt. Zweitens ignorierten sie vollkommen das Hauptproblem – den drastischen Mangel an Mietwohnungen – und versäumten es, auf den Mangel durch ein höheres Angebot zu antworten.

Gegenargumente

Wir haben das Konzept im Laufe der Jahre mit sehr vielen unterschiedlichen Menschen diskutiert. Es gab folgende Gegenargumente:

Eigentümer von großem Immobilienvermögen wollen keine Teile ihres überflüssigen Vermögens verlieren und weiterhin von den Zahlungen ihrer Mitmenschen leben. Unsere Antwort: Na und?
Bewohner eigener Immobilien befürchten den Wertverlust ihres eigenen Hauses / ihrer eigenen Wohnung. Ein Haus, desser Marktpreis heute bei z.B. 1 Million liegt, hat künftig einen Wert von z.B. 400.000 €. Ein Haus für heute z.B. 500.000 € kostet künftig z.B. 250.000 €. Das ist aber in fast allen Fällen irrelevant. Wer sein Haus im Ort X für 250.000 € verkauft, kann dafür am neuen Wohnort Y ein gleichwertiges zum gleichen Preis Haus kaufen. Tatsächlicher Wertverlust: Keiner. Wer ein Haus erbt, es verkauft, und davon andere Immobilien kauft, verliert auch nichts. Nur wer eine Immobilie erbt, sie verkauft und sein ganzes Leben lang keine andere Immobilie kauft, hat einen Wertverlust. Insgesamt betrifft das geschätzt 2-5% der Erben. Kein Problem. Und in Anbetracht des existenziellen Wohnraumproblems der Gesellschaft irrelevant.
„Investoren“ meckern, weil sie sich nicht mehr am Wohnraum und an Geschäftsräumen anderer Menschen bereichern können.
„Airbnb“-„Unternehmer“ lehnen es ab, weil damit ihr Geschäftsmodell tot ist.
Notare lehnen es ab, weil sie nichts mehr am Immobilienverkauf verdienen.
Makler beschweren sich, dass sie weniger verdienen, weil Verkäufer ohne Makler verkaufen.
Wenn Häuser erschwinglich werden, werden auch mehr gebaut. Eine „Zersiedelung der Landschaft“ droht. Das würde stimmen, wenn die Bevölkerungszahl konstant bleibt. Wir wollen die Bevölkerungszahl jedoch durch einen Zuwanderungsstopp (nur echtes politisches Asyl bleibt bestehen) und durch Nutzung der niedrigen Geburtenrate auf 30-50 Millionen Einwohner sinken lassen. Fläche dividiert durch Einwohner bedeutet: Mehr Platz für jeden Einwohner, besiedelten Flächer werden sinken, mehr Platz für Wälder, Felder, Wiesen, Wildtiere.

Fazit

Mit diesem Konzept kann sich jeder Bürger und vor allem jede Familie eine gute, große und günstige Wohnung bzw. ein gutes, geräumiges Haus leisten. Kinder zu bekommen und zu finanzieren scheitert nicht mehr an zu teuren Wohnkosten.